本文摘要：土地改革是中国启动经济转型、推展新型城镇化面对的挑战之一。大众希望通过土地改革打开新一轮制度红利，从而为中国经济、也为资本市场流经新的活力。土地改革所牵涉到的影响面是较为普遍的，如果意味着从房地产行业的角度评估，潜在影响有可能在于以下几个层面：第一，城市中存量集体建设用地入市将大大减缓城市改建的进展，城市改建类型的公司将不会获益。中国目前将近5万个城中村，城市中有2.6亿人居住于在农民宅基地或小产权房屋，面积大约6-8亿平方米。

土地改革是中国启动经济转型、推展新型城镇化面对的挑战之一。大众希望通过土地改革打开新一轮制度红利，从而为中国经济、也为资本市场流经新的活力。土地改革所牵涉到的影响面是较为普遍的，如果意味着从房地产行业的角度评估，潜在影响有可能在于以下几个层面：第一，城市中存量集体建设用地入市将大大减缓城市改建的进展，城市改建类型的公司将不会获益。中国目前将近5万个城中村，城市中有2.6亿人居住于在农民宅基地或小产权房屋，面积大约6-8亿平方米。

从珠三角案例看，该地区城市建设用地中，30%为国有，70%为集体，在集体建设用地中40%是经营性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。总体看，集体建设用地光阴空间十分辽阔，可减轻城市土地指标的约束：从现有土地利用结构看，城乡建设用地占到全国国土面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用地，城市建设用地比重将近20%；理论上，将现有农村建设用地转化成为城市建设用地空间很大。从中长期来看，这种改革将减少行业长年土地供应，使房价、地价增幅不会同时上升，政策行政调控压力弱化、购房门槛减少，从而为房地产行业关上长年身体健康发展空间、提高估值水平。

但同时也担忧负面情况的经常出现：在经济快速增长中枢松动、住房有效地购买力趋弱的背景下，如果土地供给放量，购买力无法第一时间，尤其是限购令不中止的条件下，这可能会对市场构成负面的冲击，有可能超越房地产市场的正反馈效应。第二，基于三权分离的农地光阴改革将不会获释更好的劳动力，从而推展人口城镇化，并使个别三四线城市获益，从而填满这些城市的供给泡沫。基于三权分离的农地光阴改革，即所有权、总承包权和经营权的分离出来，将更进一步巩固农地光阴关系，从而推展农业的集约化生产与效率提高。

按照2011年的光阴面积和光阴增长速度非常简单匡算，中国将于2020年前构建耕地仅有光阴。目前光阴水平最低的地方集中于在沿海繁盛省市，2011年上海、北京、江苏、浙江的光阴面积占到比分别已约58%、46%、41%、40%。这种趋势将减缓沿海省市的落后地区城镇化进程，并使这些区域内的三四线城市吸取更好的农村人口流向，从而为当地的住房市场获取潜在的市场需求，我们指出长三角和珠三角城市圈内部的个别三四线城市将更加获益。

第三，比较更加确认的房地产行业获益路径是工业用地的盘活，这将引起土地价值的重估，使部分持有人这类用地的上市房企获益。把一部分陈旧利用的工业用地改变为住宅用地。

持有人闲置工业用地储备的公司，或具备老旧工业区及城中村改建经验和优势的公司将尤为获益。

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