本文摘要：8月31日，住建部等三部委牵头发文，再度减少公积金贷款的门槛。文件规定，偿还首套房公积金贷款，再度申请人公积金贷款出售第二套房的，首付比例降到2成。 该政策沿袭了去年930新政以来，通过叛成本、托杠杆来希望自住性、提高型住房市场需求的政策主旨，也沿袭了公积金担任扶植楼市主力军的政策自由选择。从去年10月9日三部委发文，拒绝减少贷款门槛、提升贷款额度和前进异地贷款以来，公积金对楼市的扶植力度大大增大。

8月31日，住建部等三部委牵头发文，再度减少公积金贷款的门槛。文件规定，偿还首套房公积金贷款，再度申请人公积金贷款出售第二套房的，首付比例降到2成。

该政策沿袭了去年930新政以来，通过叛成本、托杠杆来希望自住性、提高型住房市场需求的政策主旨，也沿袭了公积金担任扶植楼市主力军的政策自由选择。从去年10月9日三部委发文，拒绝减少贷款门槛、提升贷款额度和前进异地贷款以来，公积金对楼市的扶植力度大大增大。比如近一年来，陆续有100多个城市实施了公积金新政，公积金贷款利率也数次上调。

尤其是330新政将首套房公积金贷款首付比例降到2成，二套(偿还首套)比例降到3成。与330新政比起，此次公积金政策调整有三个变化：一是二套房(偿还首套)公积金贷款首付比例从3成降到2成；二是二套房公积金贷款仍然区分普通和非普通住房了；三是北上广浅可自律要求二套房公积金贷款首付比例否调整。另外，值得注意的是，无论是贷款利率，还是首付比例，目前公积金政策早已与2008年-2009年等同于了。

此次公积金政策大力度调整，主要目的是通过鼓舞提高型住房市场需求，构建三、四线城市去库存。尽管全国商品房销售面积持续回落，但库存压力却无法缓减。截至7月末，全国商品房待售面积比6月末减少了521万平方米，比2014年底减少4000万平方米。

库存逆势上升的根本原因在于供需错配，即重点城市楼市市场需求显著回落(同比增幅在30%左右)，推展全国成交价面积止跌声浪，但供应和库存却主要集中于在600多个三、四线城市。同时，三、四线城市常住人口居民首套房的拥有率较高(多数在90%)，且待售库存单套面积较小。因此，无论是减少二套房公积金首付比例，还是仍然区分普通和非普通住房，都意图有针对性地增大三、四线城市楼市库存消化力度。

只有楼市库存确实消化了，才能提振开发商拿地和动工的积极性，挽回楼市先行指标土地购买、研发投资和新开工持续下降的局面。另一方面，在公积金利率已降到历史低位，而几天前再度上调商业贷款基准利率(也到了历史低位)的情况下，车站在金九银十即将来临的起点上，再度减少公积金贷款首付比例，目的也是为了夯实楼市回落的基础。因为，尽管去年930新政以来，楼市持续三个季度回落，但转入今年下半年，回落势头有转弱的迹象。

首先是重点城市楼市成交价回升趋势显著。7月和8月份，CREIS监测的30个城市成交价面积环比分别上升2.21%和6%。

其中，领头羊一线城市分别上升1.91%和15%，而重点城市的供应也在8月份下降了7%。其次，库存在今年5月份首次上升(比4月增加15万平方米)后，倒数两个月回落，7月份堪称减少了521万平方米。

最后，资金面有趋凸预期。转入下半年，银行房贷额度开始紧绷，首套房贷利率优惠也开始增加。

再行再加，近期人民币升值变换资本外流预期，资金面紧绷对楼市的影响开始显出，市场对金九银十的预期也开始慎重一起。除了去库存和夯实楼市回落基础外，此次公积金政策调整，也在于全面落实分类调控、因城施策，纠偏政策一刀切的负面影响。

去年930新政以来，放开二套房债确认标准、减少二套房债首付比例，以及营业税减免期5改为2，是还包括深圳、上海在内的一线城市楼市较慢南北火热、投资市场需求波涛汹涌的主要原因。因此，此次政策调整，第一次在公积金上明确提出差异对待，政策纠偏意味浓烈。而且，还包括上海、广州、厦门、南京在内的重点城市，由于楼市持续回落，以及前几次公积金新政的实行，公积金可贷额度受到相当严重冲击。

目前，这些城市早已经常出现了公积金无钱可贷和排队等贷的局面。为了解决问题额度荒的问题，近期广州和南京早已开始启动马克斯·沃夫商贷款贴息模式，即由商业银行向市民派发继续执行公积金利率的贷款，公积金贷款与商业贷款之间的利息差额，由公积金中心向银行缴纳。

同时，重点城市公积金贷款额度也有容许，比如北京和上海家庭最低贷款额度皆为120万元，广州和深圳分别为80万元和90万元。在近期房价持续回落的背景下，二套房公积金贷款首付20%的政策基本决意在这些城市落地。

由此，此次公积金新政几乎是针对二线和三、四线城市的实施的。而且，多数二线城市和三、四线城市，由于房屋总价较低，公积金贷款下限需要覆盖面积单套房总价。再行再加，这些城市公积金贷款买房的比例也较为低，此次政策调整也有较好的针对性。还包括此次三部委公布公积金新政，再行融合将近期限外政策全面放开，全国性的楼市政策道别了330新政以来的空窗期。

新一轮政策扶植，是在宏观经济前瞻性指标(如PMI)走弱、全球资本市场波动、人民币升值和资本外流预期、大宗商品价格下跌等等冲击下，以及我国大位快速增长基础仍须要夯实的背景下来公布和实行的，具备实时性、合理性和较强的针对性，有助充分发挥内需在大位快速增长中的大力起到。

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