本文摘要：到目前，中国政府这一轮解救楼市的行动，早已持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府不道德，逐步升级为全面的、中央部委必要出面的不道德。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演进呢？我的辨别是：中国房地产长达10年的熊市早已开始，当然，熊市里也有牛股，甚至NB的板块。 北上深广的楼市，就是熊市里的牛板块，而且潜力还甚大。我之所以辨别10年熊市早已开始，理由如下：第一，中国城镇化目前遭遇了仅次于的瓶颈，这就是如何提升农民工的收益问题。

到目前，中国政府这一轮解救楼市的行动，早已持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府不道德，逐步升级为全面的、中央部委必要出面的不道德。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演进呢？我的辨别是：中国房地产长达10年的熊市早已开始，当然，熊市里也有牛股，甚至NB的板块。

北上深广的楼市，就是熊市里的牛板块，而且潜力还甚大。我之所以辨别10年熊市早已开始，理由如下：第一，中国城镇化目前遭遇了仅次于的瓶颈，这就是如何提升农民工的收益问题。

2014年初，我曾多次写出过一篇文章，标题是城镇化也许是个干瘪的红包，根据当时官方发布的数据，算数过一笔账：2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率超过了53.7%。数据同时表明，2013年中国人户分离出来人口超过了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情，75%大约是我们能超过城镇化率的下限。表面上看，我们依然有21.3%的空间，按照目前的增长速度，还能享用这个快速增长蛋糕20年。

事实难道并非如此。中国人户分离出来的市民大约2.89亿，这些人大部分是入城农民工的农民。如果细心研究者一个个农民工个体，就不会找到，他们要么是夫妻一起入城打零工，要么是夫妻一方入城，还有的是单身汉入城。不管怎么说道，他们的家庭中将近一半成员回到了农村。

如果农民工收益充足低，需要取得城市户口，他们认同不会像白领一样，将老婆孩子甚至父母终端城市生活，沦为市民。这样，他们还能再行为城市带给约2.89亿的人口。

（7.31+2.89）13.675%。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度容许，中国城镇化率立刻就可以变为70%以上，也就是相似超过城镇化的无限大。所以，如果国家无法确实提升普通人的收益，让他们收益快速增长跑完输掉CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不有可能继续做大。

而事实上，现在农村里只只剩兵士、妇孺，青年劳动力基本上都出来打零工了。在过去这些年里，政府为了健快速增长，经常用于泡沫来解决问题。其结果是，农民工距离在城市里置业安家更加很远。第二：过去10多年中国所有的城市都可怕扩展，各地规划了大量新区、开发区，再加民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大不足了。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果找到，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共计规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。

有研究数据表明，全国新城新区规划人口超过34亿。34亿人，仅有是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，特一起就是40亿人。

也就是说，中国各地的新城如果按照规划竣工后，可以把全世界的城镇人口全部装进去！但我必须警告大家的是，这些统计资料没包括小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至多达商品房。

第三，中国广义货币M2快速增长的时代完结了。我曾将过去10多年的发展模式，总结为印钞票健快速增长。意思是说道，国家通过货币超发，给购房者带给财富快速增长效应，给未购房者导致混乱，从而推展房地产、城镇化高速发展，造就钢铁、水泥、汽车、家电等一系列涉及产业快速增长，可谓了过去若干年的中国奇迹。这个模式必需完结了，因为房子不足了，根本无法消化，奏乐传花的游戏必定完结。

其次，中国企业负债率早已是全球最低，威胁着金融安全性。人民币对内升值对外贬值也跑到了淋漓尽致，无法再行这样回头下去了。所以，重返实业，转录大众创业、万众创意，就沦为新战略。

在当前大背景和新战略下，货币政策必需重返常态。M2增长速度如果之后显著多达GDP增长速度，几年之后人民币就被迫大幅度升值，到那时，通过货币超发构建的资产泡沫就完全裂痕。

我们看见，自2009年以来，M2增长速度从27.7%的年增长速度逐步回升到目前的12.5%左右。这只不过就是中国钱荒的根本原因。只要M2增长速度被掌控寄居，资产泡沫的程度也就被掌控寄居，楼市想要翻转就不有可能。

第四，新一轮工业革命（工业4.0）正在重塑经济的方方面面。人类的快速增长方式于是以朝向更为低碳方向发展，资源被分享，城市正在去中心化，这将对房地产再次发生极大影响。如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都再次发生了革命，城市还不会有显著的中心吗？学位房还有意义吗？传统商业旺区的天价商铺还钱吗？中心区里矮小上的甲级、超强甲级写字楼还能承租那么多钱吗？说实话，如果只有我列出的前三点发挥作用，我还能预测未来。当第四点插手的时候，很多事情都再次发生了变化，房地产市场的不确定性将更大，更加难以预料。

但有一点我坚信总有一天会转变：有人口增量的地区，房价将来看还是向下的。另外，必须解释的是，由于国家从政策上反对楼市，再加M2增长速度每年多达GDP增长速度5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，简单的房子（可以租赁、出售或者出租的，而不是鬼城的房子）的人民币计价，依然不会较慢下跌，只不过大多数城市跑完不输掉CPI而已。

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